2026/02/01
第二屋 / 第三屋房貸限制 — 央行打炒房規範下的成數、利率與成本
央行為打炒房，對第二屋以上嚴格限制成數與利率。第二屋最高貸 6-7 成、利率加碼較高。本文解析現行規範、實際成本，並對比首屋方案。
已經有一屋，想再買第二屋？央行盯著你
近年央行為了打炒房祭出「選擇性信用管制」，特別針對第二屋以上的房貸設限：
- 貸款成數：上限 60-70%（首屋通常 80-90%）
- 無寬限期（首屋通常可申請 1-3 年）
- 利率較高（加碼 0.3-0.5%）
- 不能用首購族專案（如青安）
如果你已經有一屋，再買第二屋的成本結構完全不同。本文拆解。
第二屋的定義
「第二屋」不只是「你買的第二間」，而是依信用紀錄與所有權登記判斷：
計入第二屋的情況
- 本人名下已有 1 屋 → 再買就是第二屋
- 配偶名下已有 1 屋 → 你買的是第二屋（夫妻合計）
- 未成年子女名下有屋 → 也算進來
不計入的情況
- 已賣出的房子（產權已過戶）
- 繼承但已捐贈 / 贈與他人的房子
- 父母名下的房子（你成年後分開戶籍且不同名下）
銀行會查 JCIC 與地政資料，自欺欺人沒用。
規範細節（2026 年現行）
| 項目 | 首屋 | 第二屋 | 第三屋以上 |
|---|---|---|---|
| 最高貸款成數 | 80-90% | 60-70% | 40-50% |
| 寬限期 | 1-5 年 | 通常無 | 通常無 |
| 利率加碼 | 0.5-1.0% | 0.7-1.2% | 1.0-1.5% |
| 開辦費 | 較低（搶客） | 較高 | 較高 |
| 違約金期間 | 1-3 年 | 1-3 年 | 1-3 年 |
規範隨央行政策變動，本資料以一般原則說明，請以最新央行公告為準。
實際成本對比
舉例：買 1,500 萬房子，第二屋 vs 首屋的差距：
首屋情境（自備款 2 成）
- 自備款：300 萬
- 貸款：1,200 萬
- 利率：1.9%（含加碼）
- 月付：約 44,000
第二屋情境（自備款必須 4 成）
- 自備款：600 萬（多 300 萬！）
- 貸款：900 萬
- 利率：2.4%（多加碼 0.5%）
- 月付：約 35,500
第二屋雖然月付較低（因為貸款金額少），但自備款需要 600 萬現金，而且 30 年總利息因利率較高也增加。
30 年總成本對比
| 首屋 | 第二屋 | |
|---|---|---|
| 自備款 | 300 萬 | 600 萬 |
| 貸款本金 | 1,200 萬 | 900 萬 |
| 利率 | 1.9% | 2.4% |
| 月付 | 44,000 | 35,500 |
| 總利息 | 約 384 萬 | 約 378 萬 |
| 總現金流出（自備 + 還款） | 約 1,884 萬 | 約 1,878 萬 |
→ 總成本相近，但第二屋需要 2 倍自備款的現金壓力。
第二屋的真實隱藏成本
除了利率，還有這些：
1. 房屋稅 / 地價稅可能跳升
「囤房稅」對非自住房屋稅率較高：
- 第一屋自住：房屋稅率 1.2%
- 第二屋以上非自住：房屋稅率 1.5-3.6%（依地方政府）
2. 房屋持有期間短會被課重稅
「房地合一稅 2.0」對短期出售加重課稅：
- 持有 < 2 年：稅率 45%
- 持有 2-5 年：稅率 35%
- 持有 5-10 年：稅率 20%
- 持有 > 10 年：稅率 15%
如果你想 5 年內賣掉第二屋賺價差，獲利會被高比例課稅。
3. 出租所得也要報稅
若第二屋出租，租金需報所得稅。雖有 43% 必要費用扣除，仍是不小成本。
第二屋常見的 3 種需求
A. 換屋族（賣舊買新）
如果你打算賣掉舊房 + 買新房，可以：
- 舊房先賣後買：賣完才算首屋（沒重疊持有）
- 新房先買後賣：要在某時點前賣掉舊房（通常 1 年）才能維持首屋稅率
- 用「換屋」專案：部分銀行提供「換屋過渡貸款」，但成本較高
→ 詳見 換屋族的「賣舊買新」資金流規劃
B. 投資 / 收租
如果你是投資人想買第二屋收租：
- 報酬率必須夠高才能 cover 高利率與高稅
- 台北房屋租金收益率約 1.5-2%，遠低於房貸利率 2-2.5%
- 投資型買房在台灣多數情況不划算
→ 詳見 該買還是繼續租？
C. 給父母 / 子女住
- 登記在父母 / 成年子女名下 → 不算你的第二屋
- 登記在你名下但給家人住 → 算第二屋（且非自住稅率）
結語
第二屋房貸不只是「月付能否負擔」的問題，是整體現金流 + 稅務 + 政策風險的綜合決策。
簽約前用 LoanInsight 試算工具 模擬第二屋條件（更高自備款 + 更高利率），看看你的第二屋 DSR是否還在安全區（≤30%）。如果是紅線（>45%），強烈建議放棄。
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