房貸利率怎麼算？基準利率 + 加碼一次說清楚

房貸利率的真相：基準利率 + 加碼

每次去銀行櫃台，業務員會跟你說「我們最低 1.7% 起」。但等你真的申辦完拿到合約，常常變成 2.1% 或更高。

這不是業務員騙你，而是因為房貸利率不是固定數字，而是這個公式：

$$ \text{你的房貸利率} = \text{基準利率} + \text{加碼} $$

「1.7% 起」是最優條件的人才拿得到的，多數人都會被加碼。

基準利率怎麼決定？

台灣房貸的基準利率有兩種主流定義：

1. 各銀行自家「定儲利率指數」

• 計算方式：取多家銀行的 1 年期定儲利率平均
• 每季公告調整一次
• 隨著台灣定存利率走

2. 中華郵政 2 年期定期儲金固定利率

• 部分銀行（如華南、土銀）用這個當基準
• 變動幅度比定儲指數小一些

基準利率高 = 你的利率也跟著高。央行升降息時，基準利率會跟著動。

舉例：2024 年某時點的基準利率約 1.50%。如果你的合約是 「基準 + 0.6%」，你的利率就是 2.10%。央行升息 0.25%，基準變成 1.75%，你的利率自動跳到 2.35%——月付會跟著上升。

加碼怎麼決定？(影響你利率的關鍵)

加碼幅度依下面這 4 個因素：

因素 1：個人信用評分

聯徵中心 信用分數常見 200-800 分：

→ 信用分數高低，可能讓你的房貸利率差 0.5%-1%，30 年下來幾十萬。

因素 2：收入穩定度與來源

• 大公司/上市櫃員工：加碼較低
• 公務人員/教師：通常還能搭公教房貸更便宜
• 自營業/自由業：加碼較高（收入不穩定）
• 薪轉戶：在薪轉銀行通常加碼最低（銀行愛主要客戶）

因素 3：抵押標的（房子本身）

• 新成屋、屋齡 < 10 年：加碼低
• 屋齡 30 年以上：加碼高，甚至貸款成數降低
• 位於大都會（台北、新北、台中）：加碼較低
• 偏遠地區/鄉鎮：加碼較高
• 大樓 > 透天：加碼較低（流通性高）
• 套房（< 15 坪）：加碼較高（流通性低）

因素 4：貸款條件

• 貸款成數越高 → 加碼越高（風險高）
• 貸款年限越長 → 加碼略高
• 第二屋以上 → 加碼明顯高

為什麼同一個人在不同銀行利率差 0.5%？

因為每家銀行的加碼策略不同：

• 公股大行庫（台銀、土銀、合庫）：對所有人加碼比較均勻，沒有 KPI 壓力，利率比較「公道」
• 民營大行庫（國泰、富邦、中信）：對自家薪轉/信用卡 VIP 客戶加碼可以很低，對非客戶較高
• 外商銀行（花旗、滙豐）：加碼通常較高，但對特定族群（如外派員工）有專案

結論：你的薪轉銀行、信用卡主用銀行、定存銀行，通常會給你最低的房貸加碼。

機動利率 vs 固定利率

機動利率（台灣 95% 以上的房貸）

• 隨基準利率浮動
• 央行升息 → 你的利率與月付上升
• 起始利率較低

固定利率

• 簽約時鎖定整個合約期的利率
• 即使央行升息也不變
• 起始利率較高（通常比機動高 0.3-0.5%）
• 適合「對升息有預期」的借款人

台灣多數人選機動是慣性，但 2022-2024 央行多次升息後，不少人後悔當時沒鎖固定。

央行升降息對你的房貸實際影響

舉例：800 萬 30 年機動利率房貸：

每升息 0.25%，月付就多約 1,000 元，30 年總利息會多 30-40 萬。

怎麼談降利率？(實用技巧)

1. 簽約前：跑 3 家拿 Term Sheet 互相壓

最有效的方式。先去 A 銀行拿到 Term Sheet（白紙黑字寫利率與條件），再到 B 銀行說「A 給我 2.0%，你能不能更低」。多數銀行為了搶客會跟進。

2. 繳款 1-2 年後申請降息

信用紀錄良好的話，可以主動申請「降息」（重新議價）。多數銀行不會主動，要客戶主動開口。

3. 央行降息週期

央行降息後 1-3 個月，銀行的基準利率會跟著降。你的房貸利率會自動跟著降，但加碼通常不變。

4. 威脅轉貸

如果原銀行不肯降，可以白紙黑字拿其他銀行的「轉貸方案」給原銀行看。轉貸對銀行也是損失，多數會妥協。

5. 條件配套

銀行不能單純降利率，但可以提配套（信用卡、薪轉、定存）。例如：「我把薪資轉過來，你能不能降 0.1%？」——這個換手很常見。

結語

房貸利率不是銀行廣告上那個數字，是**「基準 + 加碼」的合成**。你能影響的是「加碼」，方法是：

1. 維持高信用評分
2. 把主要金融關係（薪轉、信用卡）放在同一家銀行
3. 簽約前同時跑 3 家銀行壓利率
4. 繳款 1-2 年後主動申請降息

別讓「我們利率比較低」這句話騙你——自己算清楚 APR，自己壓利率。

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