換屋族「賣舊買新」資金流規劃 — 4 種策略對比與時間軸

換屋是房貸族最複雜的一場戰役

換屋族要同時處理：

• 舊房子（賣 / 貸款清償 / 過戶）
• 新房子（找 / 貸款 / 過戶 / 裝潢）
• 資金流時序（哪天要付多少錢）
• 稅務（房地合一稅、首屋稅率）

任何一個環節時序錯了，可能多繳幾十萬稅、或無法銜接資金。本文拆解 4 種主流策略。

策略 1：先賣後買（保守派）

流程

1. 把舊房子掛賣
2. 找到買方 → 簽約
3. 拿到尾款 → 清償舊貸款
4. 空窗期（短租或借住家人 1-6 個月）
5. 找新房子 → 簽約 → 申請新貸款
6. 入住新房

優點

• ✅ 永遠是首屋身分（賣完才買，沒重疊持有）
• ✅ 房貸成數可拿 8 成
• ✅ 利率可拿首屋優惠
• ✅ 不用同時負擔兩筆貸款

缺點

• ❌ 空窗期要租屋 / 借住（額外成本 + 不方便）
• ❌ 資金壓力大：賣完房子的錢全握在手上，要小心保管
• ❌ 萬一賣完才發現新房子的市場有變（價格上漲、好物件少），措手不及

適合誰

• 現金流緊、不能負擔兩筆貸款的人
• 不急著入住、可以租屋過渡的人
• 「確定要換但還沒鎖定新房」的人

策略 2：先買後賣（積極派）

流程

1. 找到新房子 → 簽約
2. 申請新貸款（此時你變成「第二屋」）
3. 入住新房（舊房保留）
4. 把舊房子掛賣
5. 賣出 → 清償舊貸款
6. （若銀行同意）申請新房改回首屋稅率

優點

• ✅ 不用搬兩次家
• ✅ 有時間慢慢賣舊房，不急著降價
• ✅ 找到喜歡的新房可以即刻下手

缺點

• ❌ 新房子被算成第二屋：成數降到 6-7 成，自備款多一倍
• ❌ 同時負擔兩筆房貸：DSR 可能爆掉
• ❌ 舊房賣不掉的風險：超過某時點還沒賣，新房稅率回不來首屋
• ❌ 房地合一稅可能課很重（看你舊房持有時間）

適合誰

• 現金流寬裕、能承擔兩筆貸款的人
• 急著入住新房、不想搬兩次家的人
• 預期未來舊房好賣的人

策略 3：同步進行（高難度）

流程

• 同一週內：賣舊房（拿尾款） + 買新房（付頭款）
• 雙方代書配合
• 銀行配合過戶與貸款撥款

優點

• ✅ 不用空窗、不用同時負擔兩筆貸款
• ✅ 永遠是首屋身分

缺點

• ❌ 時序協調極難：買賣兩方代書、3 家銀行、地政事務所全部要配合
• ❌ 任一方延後 1-2 天 → 整個交易卡住
• ❌ 需要有經驗的代書統籌

適合誰

• 願意找專業團隊（資深房仲 + 代書）統籌的人
• 對「同步換屋」流程有經驗的人

策略 4：換屋專案貸款

部分銀行提供「換屋過渡貸款」：

流程

• 用舊房或新房當抵押
• 借出「過渡期資金」當新房頭款
• 等舊房賣出後，清償這筆過渡貸款

優點

• ✅ 不必賣完舊房才能買新房
• ✅ 不必同時承擔兩筆完整房貸
• ✅ 過渡期有明確期限（通常 6-12 個月）

缺點

• ❌ 利率較高（過渡貸款 2.5-3.5%）
• ❌ 過渡期內若舊房沒賣出，要支付高利率
• ❌ 銀行對「換屋族」嚴格審核

適合誰

• 確定要換、現金流尚可、舊房有信心賣得掉的人

4 策略對比

完整換屋時間軸範本（先賣後買為例）

→ 全程大約 8-12 個月。不要心急趕時間，趕時間就會被坑。

稅務最關鍵：自住房屋換屋重購退稅

依《所得稅法》，符合條件可申請重購退稅：

條件

1. 賣舊房後2 年內買新房（或先買後賣 2 年內賣舊房）
2. 新舊房均為自用住宅
3. 新房售價 > 舊房售價

退稅金額

新房成交價 ≥ 舊房成交價 → 可申請全額退還舊房賣出時繳的「房地合一稅」

→ 換屋族一定要研究這個，可能省幾十萬到上百萬稅。

結語

換屋是房貸族最複雜的決策。不要省小錢失大錢——找一個有經驗的房仲 + 代書，把時序、稅務、資金流規劃清楚再動手。

換屋前用 LoanInsight 試算工具 把「新房貸 + 舊房貸（如果重疊）」的總 DSR 算出來，確認是否在安全區。

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