2026/05/17
自備款要準備多少才合理？首購族最常見的問題
「最少 2 成自備款」這句話誤導了很多首購族。本文用數字告訴你：自備款除了買房，還要留多少給裝潢、稅費、緊急金。並算給你看不同自備款比例下的真實月付差距。
「最少 2 成自備款」是大坑
問首購族「自備款要準備多少」，最常聽到的答案是：「最少 2 成」。
這句話本身沒錯——大多數銀行的一般房貸最多貸 8 成，所以你至少要付 2 成自備款。
但它忽略了自備款不只是付房子的錢。實際上，買房需要的現金至少有 5 大筆：
- 自備款本身（總價的 20-30%）
- 裝潢與家具（30 萬 ~ 200 萬不等）
- 契稅、印花稅、規費（總價的 0.5-1%）
- 房貸手續費（5-10 萬）
- 緊急預備金（建議 6 個月家庭支出）
把這 5 筆加總，你才知道真正需要多少現金才能買房。
不同房屋條件的貸款成數
銀行可貸成數受多種因素影響：
| 房屋類型 | 一般可貸成數 | 自備款比例 |
|---|---|---|
| 首購、青安 | 最高 90% | 10% |
| 一般自住、首屋 | 70-80% | 20-30% |
| 第二屋（家有其他自有住宅） | 60-70% | 30-40% |
| 第三屋以上 | 40-50% | 50-60% |
| 豪宅（總價 6,000 萬+） | 40-50% | 50-60% |
| 預售屋 | 較低（5-7 成） | 30-50% |
| 屋齡 30 年以上 | 較低（5-7 成） | 30-50% |
| 套房（< 15 坪） | 較低（5-7 成） | 30-50% |
重要：銀行核定的鑑價金額可能低於買賣價。例如買 1,500 萬，銀行鑑價 1,400 萬，貸 8 成 = 1,120 萬，你的「自備款」實際是 380 萬而不是 300 萬。
數字實例：自備款 1 成 vs 3 成
買 1,500 萬房子、年利率 2.1%、30 年期：
| 自備款 1 成 | 自備款 3 成 | |
|---|---|---|
| 自備款 | 150 萬 | 450 萬 |
| 貸款金額 | 1,350 萬 | 1,050 萬 |
| 月付 | 約 50,500 | 約 39,300 |
| 全期總利息 | 約 487 萬 | 約 379 萬 |
| 總成本（房+利息） | 約 1,987 萬 | 約 1,879 萬 |
自備款多 300 萬，30 年下來省 108 萬利息，月付輕 1.1 萬。
但這個算法忽略了機會成本——多出來的 300 萬如果拿去投資年化 5%，30 年滾出 1,297 萬。從這個角度，自備款不是越多越好——關鍵是「自備款 vs 投資報酬」的權衡。
真實案例：自備款全壓進房子的後果
朋友 Y 買 1,500 萬房子，所有積蓄 350 萬全壓進去當自備款（剛好 23%），貸款 1,150 萬。
買完 3 個月：
- 裝潢花了 80 萬（透支信用卡 + 借家人）
- 家具家電 30 萬（分期）
- 第一年房貸 + 火險 + 各項稅 = 60 萬
- 手上現金剩不到 5 萬
接著 Y 工作異動失業 3 個月，連房貸都繳不出來，被迫低價變現家具借錢救急。
教訓：自備款留太緊，等於把房子買在懸崖邊。
我建議的自備款規劃公式
對首購族而言，理想的現金準備：
$$ \text{總現金} = \text{自備款} + \text{裝潢+家具} + \text{稅費手續費} + 6 \text{個月生活費} $$
範例：買 1,200 萬房子的合理現金水位
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 自備款 30%（建議比例） | 360 萬 |
| 裝潢 + 家具 | 100 萬 |
| 房貸 + 過戶稅費 | 15 萬 |
| 6 個月生活費（月支出 5 萬） | 30 萬 |
| 總計 | 505 萬 |
也就是說，買 1,200 萬的房，手上至少要有 500 萬才不會太緊。
如果你的存款只有 200-300 萬，真正能買的房子大約是 800-900 萬，不要被 1,500 萬的物件吸引硬擠進去。
結語：自備款是「彈性」不是「最少」
回到開頭那個常見誤解——「最少 2 成」這句話讓很多人誤以為自備款只要夠付頭期就行。
真實的問題不是「最少要多少」，而是「準備多少才有餘裕」。
買房不是把銀行帳戶歸零的遊戲。多 100 萬自備款，可能就是你未來 5 年家庭幸福度的差別。
簽約前，請用 LoanInsight 試算工具 試算不同自備款比例下的月付與 DSR，確認在你能承受的範圍。
延伸閱讀：