房貸利息抵稅 30 萬完整使用指南 — 誰能抵、怎麼算、要哪些單據

不知道這項扣除額 = 每年白丟好幾萬

每年 5 月報所得稅時，「自用住宅購屋借款利息」這項列舉扣除額是房貸族最容易漏報的項目之一。

每戶每年最高可扣 30 萬——以邊際稅率 20% 為例，等於少繳 6 萬元所得稅。連續 30 年總共可能省下 100 萬以上。

但要符合資格、要算清楚金額、要保留正確單據才能成功扣抵。本文一次說清。

📅 法規數字以財政部最新公告為準，本文以一般原則說明，正式報稅前請查 財政部稅務入口網。

誰可以列報？資格 4 條件

要符合全部才能列報：

1. 房屋登記在納稅本人、配偶或受扶養親屬名下
2. 同年度已申報該屋為「自用住宅地價稅」（非營業、非出租）
3. 同年度未列報「房屋租金支出」扣除額（兩者只能擇一）
4. 每戶（綜合所得稅申報戶）僅限一屋

「自用」是關鍵。如果你把房子部分出租、放公司登記、或長期空置出租，這項扣除可能被否准。

怎麼算？扣抵金額公式

扣抵金額有上限，公式：

可扣抵 = min(
  當年度實際支付利息 − 當年度儲蓄投資特別扣除額,
  300,000
)

注意第二項：當年度儲蓄投資特別扣除額會先抵掉。例如你今年有 5 萬利息收入（銀行存款、ETF 配息等）：

• 已自動列入儲蓄投資特別扣除（最高 27 萬）
• 房貸利息要先減掉這 5 萬才能列報

若你年利息支付 25 萬、利息收入 5 萬： $$\text{可扣抵} = \min(250000 - 50000, 300000) = 200000$$

實例：到底省多少所得稅？

假設：年薪 120 萬、房貸 800 萬 30 年 2.1%，當年付利息約 16 萬，無其他利息收入。

每年省 3 萬左右，30 年累積近 100 萬——這還只是 16 萬利息的情境。第一年利息更高（接近 22 萬上限附近的方案能省更多）。

需要保留哪些單據

報稅時需附下列證明：

1. 房貸利息單（銀行每年初寄發；逾期可向銀行櫃台補申請）
2. 房屋稅單（證明自用住宅）
3. 房屋與土地所有權狀（首次申報時）
4. 戶口名簿（證明本人/配偶/扶養親屬實際居住）

電子報稅可以線上撈取，但建議自行對帳，銀行偶爾會少傳。

跟「房屋租金」扣除額擇一

如果你同年同時有貸款利息和租金支出（例如貸款買的房子裝潢中、自己另租屋），兩項只能擇一申報。

擇優條件：

• 利息扣除上限 30 萬
• 租金扣除上限 12 萬（自 2024 年起調整為 18 萬，請以最新公告為準）

通常利息扣除較多。但若你利息已經很低（如已繳很久剩餘本金小），租金 12-18 萬可能更划算。

常見錯誤與被退件原因

1. 未申報自用住宅地價稅 → 銀行給的利息單被退件
2. 房屋部分出租（如把套房分租出去）→ 違反「無出租」要求
3. 未保留利息單原本 → 抽查時無法證明
4. 同戶內申報多屋利息 → 每戶只能一屋
5. 錯把「房屋稅」當成「地價稅」 → 兩者不同

結語

房貸利息抵稅是台灣房貸族「繳了利息政府還幫你部分補貼」的最大福利之一。符合資格就一定要報，每年省下的可能是好幾萬。

報稅前用 LoanInsight 房貸試算工具 算出今年的攤還利息，對照銀行寄來的利息單，確認金額無誤再列報。

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