2026/04/27
房貸手續費全清單 — 申辦到撥款的所有費用一次看
房貸不只繳利息，從申辦到撥款大約還要花 5-10 萬「不是利息」的費用。本文列出代書費、鑑價費、信用查詢費、抵押權設定費、印花稅、火險⋯每筆用途、金額、能不能省，全部講清楚。
房貸不只繳利息，還有一堆「一次性費用」
很多首購族算房貸成本時只看利息，結果簽約當天被一張單子嚇到——雜七雜八的費用加起來 5-10 萬。
這些費用不是亂收的——每筆都有用途，但有些可省、有些可協商、有些是法定強制。把它們搞清楚，你可以省下 2-3 萬不只。
下面是房貸從申辦到撥款的完整費用清單。
1. 信用查詢費
- 金額：100-300 元（一次）
- 用途：銀行向聯徵中心查你的信用報告
- 誰收：銀行轉付聯徵中心，無利潤
- 能否協商：✗ 固定金額
- 能否省：✗ 必收
2. 鑑價費
- 金額：3,000-10,000 元
- 用途：銀行委託估價師到現場鑑定房屋價值（決定可貸金額）
- 誰收：銀行支付估價師
- 能否協商：△ 部分銀行有「免鑑價優惠」可爭取
- 能否省：△ 看銀行政策
3. 銀行手續費（開辦費）
- 金額：5,000-30,000 元（最常見 9,000-15,000）
- 用途：銀行的行政成本
- 誰收：銀行
- 能否協商：✓ 這是最大協商空間——「客戶」的話常常 50% 折扣甚至全免
- 能否省：✓ 多家比較、薪轉戶 VIP 通常有減免
→ 這筆是最能凹的。簽約前一定要問「我可以免除手續費嗎」「能不能打折」。
4. 代書費（地政士費用）
- 金額：12,000-25,000 元（含過戶、設定、抵押權登記）
- 用途：辦理產權過戶、抵押權設定登記
- 誰收：地政士（代書）
- 能否協商：✓ 自己找代書通常便宜 5,000-10,000
- 能否省：✓ 不要用銀行配合的代書，自己找
→ 銀行配合的代書收費較高（有抽成）。自己找代書並議價，可省 5,000-10,000。
5. 抵押權設定費
- 金額：設定金額的 1/1000（例如設定 1,000 萬就是 10,000 元）
- 用途：政府登記費用
- 誰收：地政事務所
- 能否協商：✗ 法定固定費率
- 能否省：✗ 必收
- 小技巧：設定金額不一定要 = 貸款金額。常見做法是 貸款 × 1.2（為未來追加貸款預留空間）
6. 印花稅
- 金額：債權金額的 1/1000（例如貸 1,000 萬就是 10,000 元）
- 用途：政府稅
- 誰收：銀行轉付政府
- 能否協商：✗ 法定固定費率
- 能否省：✗ 必收
7. 契稅（買賣方付）
- 金額：契價 × 6%（買賣方付，跟賣方無關）
- 用途：政府不動產稅
- 誰收：地方稅捐稽徵處
- 能否協商：✗ 法定固定費率
- 能否省：✗ 必收
→ 這筆不是房貸的費用，是「買房」的費用，但常被一起算進「總現金需求」。
8. 火險（住宅綜合保險）
- 金額：年費 2,000-5,000 元（依保額）
- 用途：法規要求房貸期間必須保火險
- 誰收：保險公司
- 能否協商：✓ 銀行通常綁配合的保險公司，可主動詢問是否能自選
- 能否省：✓ 自己向保險公司投保，常比銀行代售便宜 10-20%
→ 銀行代售的火險有銷售佣金，自己找通常便宜。
9. 地震險
- 金額：年費 1,350-1,500 元（強制險）
- 用途：政府強制附加險
- 誰收：保險公司
- 能否協商：✗ 全國統一保額（150 萬）與費率
- 能否省：✗ 必收
10. 塗銷費（賣房或轉貸時）
- 金額：1,000-3,000 元
- 用途：清償貸款後，把抵押權塗銷的地政登記
- 誰收：地政事務所 + 代書
- 能否協商：△ 自己跑可省代書部分
- 能否省：△ 看是否自己處理
11. 違約金（綁約期內提前清償）
- 金額：原貸款金額的 0.5-1.0%（綁約期內）
- 用途：銀行的「提前清償」損失補償
- 誰收：銀行
- 能否協商：△ 簽約時可爭取「縮短綁約期」或「降低違約金比例」
- 能否省：✓ 過了綁約期通常免費
真實案例：買 1,500 萬房子的總費用
假設貸款 1,200 萬、首購、信用評分良好：
| 費用項目 | 金額 |
|---|---|
| 信用查詢費 | 300 |
| 鑑價費（爭取後免） | 0 |
| 銀行手續費（協商後折半） | 7,500 |
| 代書費（自找） | 15,000 |
| 抵押權設定費（設定 1,440 萬） | 14,400 |
| 印花稅（債權 1,200 萬） | 12,000 |
| 契稅（契價 1,200 萬 × 6%） | 72,000 |
| 第 1 年火險 | 4,000 |
| 地震險 | 1,400 |
| 總計 | 126,600 |
換算 APR 影響：開辦費約 5.5 萬（不含契稅，因為契稅是買賣稅不是貸款費用）對 1,200 萬貸款的 APR 影響約 +0.05%。
哪些可省、哪些不能省
✅ 可省 / 可協商
- 銀行手續費：最大空間，可協商打折甚至全免
- 代書費：自己找代書省 5,000-10,000
- 鑑價費：爭取「免鑑價優惠」
- 火險：自己投保通常比銀行代售便宜
❌ 不能省
- 抵押權設定費（法定 1/1000）
- 印花稅（法定 1/1000）
- 契稅（法定 6%）
- 地震險（法規強制）
- 信用查詢費（聯徵收費）
精打細算下，從「典型 10 萬費用」省到「6 萬」是可能的。
把費用算進 APR 才公平比較銀行
兩家銀行的方案：
| A 銀行 | B 銀行 | |
|---|---|---|
| 牌告利率 | 2.05% | 2.10% |
| 手續費 | 25,000 | 5,000（VIP 優惠） |
| 鑑價費 | 收 | 免 |
| 代書配合費（轉成本） | 含 | 自己找 |
| 總開辦成本 | 40,000 | 15,000 |
A 看起來利率低但開辦費高。算進 APR：A 約 2.08%、B 約 2.11%。
A 還是比較划算（差 0.03%），但沒有原本看到的「省 0.05%」那麼大。
到 LoanInsight 試算工具 把所有費用加總填到「開辦費用」欄位，自動算 APR 對比兩家銀行。
結語
房貸的「總費用」= 利息 + 開辦費 + 各項手續費。只看牌告利率是新手陷阱。
下次去銀行簽合約前，先把這份清單列印帶去——對每一項問「這筆是必收的嗎？可以打折嗎？」——你會發現可省的錢比你想像的多。
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