房屋持有成本完整清單 — 一年到底要花多少錢「養房」

「買得起 ≠ 養得起」

很多人算房貸時只看月付金額，忽略「持有成本」——每年除了房貸還要花的錢。

1,500 萬房子的年度持有成本約 10-20 萬——這還是不含房貸利息。

本文逐項列出，幫你做完整財務規劃。

強制性費用（不得不繳）

房屋稅

• 基礎稅率：自住 1.2%、非自住 1.5-3.6%
• 計算基礎：房屋現值（不是市值，通常為市值 10-30%）
• 舉例：1,500 萬市場價、房屋現值 200 萬、自住稅率
  • 年費 = 200 萬 × 1.2% = 24,000 元

地價稅

• 基礎稅率：1‰ - 5.5‰
• 計算基礎：公告地價（土地公告地價，可能為市值 20-50%）
• 舉例：土地公告地價 400 萬、自用稅率 2‰
  • 年費 = 400 萬 × 2‰ = 8,000 元

火險 / 地震險（房貸期間強制）

• 基礎險：1,500-3,000 元/年
• 地震險：1,350 元/年（強制）
• 擴大險（自願）：另計

→ 強制小計：約 3-5 萬/年

半強制費用（多數人會付）

管理費（大樓 / 社區）

• 每月 3-6 元/坪（依社區等級）
• 30 坪房子：900-1,800/月
• 年費：約 1.1-2.2 萬

修繕基金

• 多數大樓每月收 100-500 元
• 用於電梯、外牆、公設維修
• 年費：約 1,200-6,000

→ 半強制小計：約 1.3-3 萬/年

維護性費用（不固定但常見）

水電瓦斯

• 中等使用：5,000-10,000/月
• 年費：約 6-12 萬
• （這項租屋也要，但買房的人通常生活久 = 用得多）

家具家電汰換

• 平均：1-3 萬/年
• 大型汰換（冰箱、洗衣機）週期 5-10 年

室內維修 / 整修

• 平均：1-3 萬/年
• 浴室漏水、磁磚剝落、油漆⋯

→ 維護小計：約 5-10 萬/年

一次性大支出（每 5-10 年）

重新油漆

• 全室：5-15 萬
• 平均每年攤：1.5 萬

廚衛翻新

• 全套：30-80 萬
• 平均每年攤：3-8 萬

結構性大修

• 屋頂、外牆、配電系統
• 每 15-25 年：30-100 萬
• 平均每年攤：2-6 萬

→ 一次性大支出年化：約 6-15 萬/年

1,500 萬房子的年度持有成本總計

→ 每月平均 1.5-3.4 萬持有成本（不含房貸）。

持有成本對「買 vs 租」的影響

很多人比較「買 vs 租」時只看房貸 vs 租金。但買房有持有成本，租房沒有（房東負擔）。

→ 買 1,500 萬房子，實際月支出比租同等房屋多 1.5-3 萬。

詳見 LoanInsight 買 vs 租試算工具，可自訂持有成本比例。

持有成本的「長期上升」

• 房屋稅：通常每 3 年重新評定房屋現值，可能上調
• 地價稅：每 2 年公告地價可能上調
• 管理費：社區決議可調整
• 修繕：屋齡越大、修越多

→ 持有成本不會永遠是初期那個數字，會隨時間上升。

該怎麼納入購屋規劃？

步驟 1：保守估算持有成本

• 一般房子：房價的 1-1.5% / 年
• 老屋 / 大樓：1.5-2% / 年
• 1,500 萬房子 → 年成本 22-30 萬

步驟 2：加進月支出

• 房貸月付 + 持有成本月攤
• 確認仍在 DSR 安全區（≤30%）

步驟 3：留緊急預備金

• 6 個月的房貸 + 持有成本
• 應對突發大修、家電故障

步驟 4：每年檢視

• 年初列出去年實際支出
• 對照預期，調整下年預算

避免「買得起養不起」的 4 個建議

建議 1：選新一點的房子（屋齡 < 15 年）

• 維修費低
• 結構安全
• 公設新

建議 2：避免高公設大樓

• 30%+ 公設 = 你買 100 坪實住 70 坪
• 但管理費按全部坪數算
• 性價比低

建議 3：考量社區管理費

• 看房時問清楚現行管理費
• 「剛蓋好低價招租」常見初期低、3 年後調漲

建議 4：保留「家具預算」

• 不要把所有錢用在頭期款
• 預留 30-100 萬給家具家電
• 避免「買完房住空殼 3 年」

結語

房貸只是「買房的開始」，不是「買房的全部」。持有成本可能是房貸的 50%，要納入完整財務規劃。

用 LoanInsight 買 vs 租試算工具，把「年稅費」「年維護」欄位填好，看到房屋淨成本與租屋的真實對比。

延伸閱讀：

• 該買還是繼續租？
• 自備款多少才合理？
• 房貸手續費全清單
• 老屋房貸申辦的眉角