老屋（30+年）房貸申辦的 4 個眉角 — 成數、年限、鑑價、利率全解析

「便宜的老屋」其實貸不了那麼多

買老屋（屋齡 30 年以上）常見的算盤是「總價便宜、貸款 8 成 = 自備款少」。但實際申辦房貸時才發現：

• 銀行鑑價低於買賣價 10-20%
• 貸款成數只給 6-7 成
• 貸款年限最多 20-25 年（不給 30-40 年）
• 利率比新屋加碼 0.2-0.5%

結果你需要的自備款比預期多 1.5 倍以上。本文拆解銀行邏輯與應對技巧。

為什麼老屋難貸？銀行的 4 個顧慮

顧慮 1：抵押品價值不穩

• 老屋折舊嚴重，未來幾年可能持續貶值
• 屋齡越大，重建可能性越高（都更、危老重建期間市場價低）
• 銀行擔心拍賣時拿不回足額

顧慮 2：建築結構風險

• 30+ 年的房子可能有海砂屋、輻射屋、結構鬆動等問題
• 需要更嚴格的鑑價與安全檢查
• 銀行不希望承擔過高的瑕疵風險

顧慮 3：貸款年限限制

• 銀行常用「屋齡 + 貸款年限 ≤ 50-60 年」公式
• 屋齡 30 年 → 最多貸 20-30 年
• 屋齡 40 年 → 最多貸 10-20 年
• 屋齡 50+ 年 → 部分銀行直接拒貸

顧慮 4：建商 / 都更不確定性

• 老屋若進入都更計畫，未來價值不確定
• 銀行短期內難評估

老屋鑑價偏低 — 一個血淋淋例子

買 1,200 萬的 35 年公寓：

老屋的隱藏成本就是「鑑價差額」——你以為要準備 360 萬，實際可能需要 500 萬。

銀行對老屋的「成數天花板」

通常規則：

→ 屋齡 35 年的老公寓，自備款常要準備 30-40%。

4 個提高老屋核貸成功率的技巧

技巧 1：找「老屋友善」的銀行

不同銀行對老屋的政策差異很大：

• 公股大行庫（台銀、土銀、合庫）對老屋較友善，成數較高
• 民營銀行對老屋較嚴格，常給較低成數
• 部分銀行有「都更區老屋專案」可拉高成數

→ 送件至少 2-3 家比較。

技巧 2：補強鑑價依據

提供下列文件給鑑價師參考：

• 附近最近 6 個月的實價登錄（證明市場價）
• 房屋結構安全鑑定書（若有）
• 房屋修繕紀錄 / 改建證明
• 「沒有海砂 / 輻射」檢驗報告

→ 鑑價師會綜合判斷。主動提供 = 拉高鑑價的籌碼。

技巧 3：用其他擔保品補貸款額度

如果老屋本身鑑價不足，可以加擔保：

• 加保連帶保證人（父母 / 配偶）
• 加擔保品（你名下其他房地產、定存）
• 使用青安 / 公教等政府方案（部分情況可拉高成數）

技巧 4：考慮「修繕貸款」搭配

部分銀行提供：

• 主貸款（基於屋價）+ 修繕貸款（基於裝修預算）
• 修繕貸款利率較高（2.5-4%），但能解決現金流

老屋的隱藏優勢

雖然貸款難，老屋也有實質好處：

1. 都更 / 危老重建潛力

• 屋齡 30+ 又位於精華區 → 可能列入都更
• 重建後價值大幅上升
• 但等待期 5-15 年不等

2. 房屋稅 / 地價稅較低

• 老屋公告現值低 → 稅基低 → 稅較少
• 30 年下來可省可觀稅金

3. 總價較低、地段好

• 同地段，老屋總價只要新屋的 50-70%
• 對自住族，「地段 + 總價」遠比「新」重要

4. 沒有公設陷阱

• 30 年前的公寓幾乎沒公設
• 100% 都是你的實坪
• 反觀新大樓常見 30-40% 公設

老屋的最大風險：海砂屋與輻射屋

買老屋前一定要查：

海砂屋

• 1980-1990 年代台灣常見
• 牆面剝落、鋼筋鏽蝕、漏水
• 修繕難、抗震差
• 房仲會被要求揭露，但仍有隱瞞情況
• 自己花 3-5 萬請結構技師檢驗

輻射屋

• 1982-1984 年間的部分老屋
• 原能會有全台清冊可查
• 屬於不可修繕、必須拆除重建

→ 簽約前 務必查證。

結語

老屋不是不能買，但不要用買新屋的思維去評估貸款。預備：

• 自備款多準備 10-15%（鑑價差額緩衝）
• 接受年限較短（20-25 年）→ 月付會偏高
• 接受利率較高（加碼 0.2-0.5%）→ 計入總成本

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