2026/02/26
房貸 Term Sheet 怎麼看？10 項必對欄位 + 業務員常隱瞞的細節
銀行給你的「條件書 Term Sheet」短短一頁但每個欄位都決定你 30 年的成本。本文逐項解釋必看的 10 個欄位、3 個業務員不會主動講的事，並提供對比表範本。
Term Sheet 是談房貸的「合約前正式承諾」
跟銀行詢價時，業務員會口頭講「利率 1.85%、年限 30 年」。但口說無憑。
正式的依據是「Term Sheet（條件書 / 核貸通知書）」——一張 1-2 頁的書面文件，列出你這筆貸款的所有條件。
本文教你逐項看懂、抓出隱藏細節、用來談判。
Term Sheet 的 10 項必對欄位
1. 貸款金額
- 銀行核准的最高金額
- 注意：可能 < 你申請的金額（鑑價不到 / DBR 限制）
- 對比：申請 1,000 萬，核准 850 萬 → 你要補 150 萬自備款
2. 利率
- 寫明 「機動利率」或「固定利率」
- 機動：寫「基準利率 + 加碼」（如 1.5% + 0.3% = 1.8%）
- 固定：寫具體數字（如 2.4%）
- 一定要看是哪一段（兩段式要分別列）
3. 年限與寬限期
- 例：30 年 / 寬限 0 年（or 24 個月）
- 注意：寬限期跟兩段利率的第一階段月數是否一致
4. 兩段式條件（如有）
- 第一階段：N 個月、年利率 X%
- 第二階段：跳到 Y%
- ⚠️ 如果業務員只口頭講「前 24 月 1.55%」，但 Term Sheet 沒寫第二階段利率，務必要求補上
5. 開辦費 / 手續費
- 具體金額（不是「約 X 元」）
- 列明：信用查詢費、銀行手續費、抵押權設定費、印花稅
- 部分項目可協商免除
6. 鑑價費
- 銀行委託估價師的費用
- 通常 3,000-10,000 元
- 可爭取「首次免費」
7. 火險 / 地震險
- 是否強制
- 銀行代售 vs 自行投保
- 年費金額（火險約 2,000-5,000）
8. 綁約期與違約金
- 「綁約 N 年內提前清償收 X%」
- 常見：1-3 年內 0.5-1%
- 影響你未來轉貸彈性
9. 利率調整週期
- 機動利率多久檢視一次（季度 / 半年 / 每年）
- 影響升息時你的月付調整速度
10. 撥款條件
- 撥款給誰（給賣方 / 給你 / 給原銀行）
- 撥款時點（過戶完成 / 設定完成 / 其他條件）
業務員常隱瞞的 3 個細節
細節 1：「綁卡」「綁薪轉」「綁保險」優惠
- 「我們利率 1.85%」可能是綁信用卡 + 薪轉 + 保險才有
- 不綁的話可能變 2.05%
- Term Sheet 上應該明確寫「綁約條件」
- ⚠️ 不寫的話，要求白紙黑字加上去
細節 2：違約金的「計算基礎」
- 「0.5% 違約金」聽起來小
- 但計算基礎是「原貸款金額」(800 萬)，不是「剩餘本金」(700 萬)
- 違約金實際是 4 萬，不是 3.5 萬
- 簽前看清是哪個基礎
細節 3：「利率調整公式」的細則
- 「機動利率 = 基準利率 + 加碼」
- 但什麼時候「重設加碼」？
- 部分銀行第 N 年起加碼會「重新議價」（可能加更多）
- 詳讀「利率調整條款」全文
收到 Term Sheet 後的標準動作
Step 1：保留紙本與電子備份
- 銀行給的紙本 → 拍照存檔
- Email 一份給自己（避免遺失）
Step 2：跟其他銀行比較
- 推薦比較欄位（用試算工具算 APR）：
| 項目 | A 銀行 | B 銀行 | C 銀行 |
|---|---|---|---|
| 利率（一段式 / 兩段式） | 1.85% | 1.7%/2.1% | 1.95% |
| 開辦費 | 9,000 | 30,000 | 5,000 |
| 鑑價費 | 免 | 5,000 | 免 |
| 綁約期 | 2 年 | 3 年 | 1 年 |
| 違約金 | 0.5% | 1% | 0.5% |
| 真實 APR | 1.87% | 1.96% | 1.96% |
| 30 年總成本 | 約 1,096 萬 | 約 1,116 萬 | 約 1,115 萬 |
→ 牌告 1.85% 的 A 銀行最划算，總成本比 B 少 20 萬。
Step 3：拿 Term Sheet 互相壓利率
- 把 A 行 Term Sheet 給 B 行看
- 「我這邊有 1.85% 的方案，您能不能更好？」
- B 行有實質壓力才會繼續讓步
Step 4：簽約前最後檢查
- 對照 Term Sheet 與正式合約
- 確認所有條件完全一致
- 任何差異要求修改
- 不滿意可以拒簽（不會被處罰）
一張對比表範本（你可以直接用）
| 比較項目 | A 銀行 | B 銀行 | C 銀行 |
|---------|-------|-------|-------|
| 貸款金額 | | | |
| 利率（第一階段）| | | |
| 利率（第二階段）| | | |
| 寬限期 | | | |
| 年限 | | | |
| 開辦費 | | | |
| 鑑價費 | | | |
| 火險年費 | | | |
| 設定費 | | | |
| 綁約期 | | | |
| 違約金 % | | | |
| 是否搭配信用卡 | | | |
| 是否搭配薪轉 | | | |
| 是否搭配保險 | | | |
| 真實 APR | | | |
| 全期總利息 | | | |
| 總成本 | | | |
把這張表帶去談判，業務員會把你當「內行人」認真對待。
結語
Term Sheet 是房貸決策的唯一可靠依據。口頭承諾、廣告數字、業務員話術都不算數。
詢價時務必要求書面 Term Sheet，並用 LoanInsight 試算工具 把所有費用算進 APR 對比。10 分鐘的功夫，可能省下 30-50 萬利息。
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