都更 vs 危老：重建融資、分回坪數與貸款差異一次看

📌 本文寫於 2025 年 5 月。容積獎勵與貸款方案隨政策調整，以主管機關公告為準。

都更和危老，到底差在哪？

老屋想重建，常聽到「都更」和「危老」兩條路。它們都能原地重建、都有容積獎勵與貸款協助，但門檻、時程、整合方式差很多。選錯路，可能多花好幾年。

一張表看懂差異

重點差異拆解

1. 同意門檻：危老要 100%

危老最大的特點是程序快，但代價是需全體所有權人同意——只要一戶不點頭就卡住。都更則有法定多數決機制，適合住戶多、難以全員同意的大基地。

2. 時程：危老快、都更慢

危老程序簡化，從申請到動工相對快；都更要經過審議、聽證等程序，動輒數年。急著重建、住戶單純的，危老較合適。

3. 容積獎勵：拿到的坪數不同

容積獎勵直接影響「重建後分回多少坪」。危老有「時程獎勵」——越早申請、獎勵越多，之後逐年遞減。都更的獎勵項目較多元。分回坪數是屋主最在意的，務必先試算。

融資與貸款上的差異

1. 重建貸款：兩者都可申請重建融資，並可搭配信用保證、免計銀行法 72-2（見本系列專文）。
2. 自費共同負擔：若想增加坪數、車位或變更，超出分回的部分要自費，這部分常需貸款。
3. 過渡期成本：兩者重建期都要在外租屋、處理原房貸銜接，現金流規劃一樣重要。
4. 撥款節奏：都依工程進度分階段撥款，要對齊營建付款。

屋主怎麼選？

• 基地小、戶數少、能 100% 同意、想快 → 偏向危老。
• 基地大、戶數多、難全員同意、要更高容積 → 偏向都更。
• 無論哪條路，分回坪數、自費負擔、過渡資金都要先試算清楚。

小結

都更與危老的核心差別在「規模門檻、同意比例、時程、容積獎勵」：危老快但要全員同意、適合小基地；都更慢但有多數決、適合大基地。在融資上兩者類似，都可用重建貸款 + 信保 + 免計 72-2。選路前，先把分回坪數與過渡期現金流算清楚，再決定走哪一條。

本文為制度比較，不構成法律或貸款建議；獎勵與程序以主管機關公告為準。