以房養老試算與各銀行方案比較：能領多少、領多久、怎麼挑？

📌 本文寫於 2024 年 6 月。各銀行額度、利率、撥款方式隨時調整，實際以承貸銀行核定為準。

每月能領多少？四個變數決定

以房養老的月領金額沒有統一數字，由四個變數算出來：

試算邏輯（概念）

簡化來看：

可貸總額 ≈ 房屋鑑價 × 可貸成數
每月基礎撥款 ≈ 可貸總額 ÷ 借款月數
實領金額 ≈ 每月基礎撥款 −（當月應計利息，若採先扣方式）

舉例（僅示意）：一間鑑價 1,200 萬的房子，可貸成數七成 ≈ 840 萬，分 30 年（360 個月）撥 → 每月基礎約 2.3 萬，再依方案扣利息後為實領。房子越值錢、年齡越大（期數相對短）、利率越低，月領越多。

各銀行方案常見差異

各家「以房養老」名稱、條件不一，挑選時主要差在：

1. 撥款方式
   • 固定月領：每月領固定金額，單純好規劃。
   • 先扣息型：每月撥款先扣一部分利息，實領隨時間略減，但避免後期債務暴衝。
   • 可動用額度型：保留部分額度供臨時動用（醫療等）。
2. 利率類型：機動為主，會隨基準利率變動。
3. 年齡門檻：60 或 65 歲起不等。
4. 利息上限／保障：部分方案設「每月扣息不超過撥款的某比例」，保障你一定領得到錢。

挑選時最該比的四件事

1. 實領金額：別只看「可貸總額」，要問「我每月實際拿到多少」。
2. 利率與調整機制：機動利率升息時實領會縮水，問清楚調整規則與有無上限。
3. 撥款彈性：未來醫療、看護可能需要大額，可動用額度型較有彈性。
4. 提前解約／繼承清償條件：萬一要提前贖回或繼承人想留房，條件與費用要先問。

別忽略的成本

• 設定費、鑑價費、開辦費等前期費用。
• 利息滾入債務，時間越久累積越多。
• 房屋仍要自付稅金、保險、修繕等持有成本。

小結

以房養老月領多少，是「房屋鑑價 × 成數 ÷ 期數 −利息」算出來的，房子越值錢、年齡越長、利率越低就領越多。各家差別主要在撥款方式、利率機制、動用彈性。挑方案時，記得問清楚「每月實領」而非只看總額，並把前期費用與利息滾存一起算進去。

本文為試算邏輯與比較說明，不構成貸款或理財建議；數字以承貸銀行核定為準。