房貸增貸 vs 轉貸 — 哪個適合急用現金、哪個適合降息？

「增貸」和「轉貸」一字之差，差很多

房子已經有房貸了，但你想：

• A. 再多借一些錢 → 你需要的是「增貸」
• B. 改善利率條件 → 你需要的是「轉貸」

兩者不同，但很多人搞混了。本文一次說清。

增貸是什麼

「增貸」= 在同一家銀行，原房貸基礎上額外多借一筆。

流程

1. 找原貸款銀行
2. 提供新的收入證明、信用查詢
3. 銀行重新鑑價（你的房子可能比原借時更值錢）
4. 評估「淨值增加額」當增貸額度
5. 撥款新借的部分

數字範例

• 原貸款金額：800 萬（已繳 5 年，剩 700 萬本金）
• 房屋目前市值：1,500 萬（從原本 1,200 萬上漲）
• 可貸淨值 80% = 1,200 萬
• 可增貸 = 1,200 萬 − 700 萬 = 500 萬

→ 你可以增貸 500 萬，月付會「整筆貸款」重新計算。

增貸的優點

• ✅ 不需重新走完整房貸流程
• ✅ 用同一張抵押權，塗銷費 / 設定費通常免
• ✅ 利率通常與原貸款相同或微高
• ✅ 撥款快（2-3 週）

增貸的缺點

• ❌ 只能在原銀行辦（無法借機改利率）
• ❌ 月付會增加（因為總本金增加）
• ❌ 同時要繳「原貸款剩餘 + 增貸新本金」

轉貸是什麼

「轉貸」= 把房貸從 A 銀行整筆搬到 B 銀行。

流程

1. 找新銀行（B 行）→ 詢價、申請
2. B 行核貸後 → 你授權 B 行去 A 行代為清償原貸款
3. A 行收到清償款 → 配合塗銷原抵押權
4. B 行重新設定抵押權
5. 你只剩跟 B 行的新貸款

轉貸的優點

• ✅ 改善利率（可能降 0.3-0.5%）
• ✅ 改變年限（拉長降月付，或縮短省利息）
• ✅ 改變寬限期（部分情況可重新申請）
• ✅ 更換主辦銀行（薪轉行 / 服務較好的）

轉貸的缺點

• ❌ 前置費用較高（代書、塗銷、設定、火險 = 3-6 萬）
• ❌ 可能有違約金（原貸款還在綁約期）
• ❌ 重新走完整核貸流程（2-4 週）
• ❌ 信用會被重新查詢

三種典型情境

情境 A：缺錢做家裡裝潢 / 醫療

• 需要：100-300 萬現金，不打算改利率
• 適合：增貸（原銀行辦，快速）
• 替代：信貸（但利率較高）

情境 B：發現別家銀行利率低 0.5%

• 需要：降利率，借款金額不變
• 適合：轉貸
• 評估：用 轉貸試算工具 算損益平衡月數

情境 C：兩者都要

• 需要：借更多錢 + 改利率
• 適合：「轉貸 + 增貸」一次完成（在新銀行辦）
• 例：原貸 700 萬剩餘，轉到 B 行借 1,100 萬（多借 400 萬 + 改利率）

增貸 vs 轉貸 vs 信貸 — 三方對比

需要 200 萬現金的情境（剩餘房貸 700 萬、房屋市值 1,500 萬）：

→ 金額大、期間長 → 增貸/轉貸划算（雖然總利息較多，但月付輕鬆） → 金額小、急用、想短期還清 → 信貸

決策框架

依「金額 + 時間 + 是否要改利率」決定：

增貸的條件

• ✓ 借款金額大（> 100 萬）
• ✓ 還款期長（> 7 年）
• ✓ 不打算換銀行
• ✓ 不打算改利率

轉貸的條件

• ✓ 想改善利率（差 ≥ 0.3%）
• ✓ 損益平衡月數 < 你打算持有的時間
• ✓ 原貸款已過綁約期 OR 違約金 < 利息節省

「轉貸 + 增貸」的條件

• ✓ 既想多借錢，又想改利率
• ✓ 願意一次處理完所有事
• ✓ 新銀行給的條件明顯較優

信貸的條件

• ✓ 借款金額小（< 100 萬）
• ✓ 還款期短（< 5 年）
• ✓ 急著用錢（撥款快）
• ✓ 不想動用房子的擔保

房屋增值是增貸的最佳時機

最重要的時機：房子市值漲了。

舉例：5 年前買 1,200 萬，現在市值 1,500 萬（漲 25%）。

• 原貸款 800 萬，繳了 5 年剩約 700 萬
• 房屋淨值 = 1,500 − 700 = 800 萬
• 可增貸額度 = 800 × 0.8 = 640 萬

如果你需要這筆錢做有意義的事（如創業、投資、教育），這個額度大、利率低（房貸利率）、彈性高——是其他借款方式無法比的。

結語

增貸和轉貸是房貸族進階的金融工具。一個用於「多借錢」、一個用於「改條件」、合在一起則是「最強組合拳」。

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延伸閱讀：

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• 二胎房貸 vs 信貸
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