囤房稅 2.0 首度開徵：帳單來了，多屋族稅金差多少？合法節稅 3 招

📌 本文寫於 2025 年 5 月囤房稅 2.0 首度開徵期間。稅率與認定以各地方政府公告為準。

帳單來了：第一次有感

2025 年 5 月，囤房稅 2.0 首度依新制開徵（房屋稅按年計、5 月繳納）。對單一自住族，帳單變化不大；但對多屋族，這是新制「全國歸戶 + 累進稅率」第一次真正反映在帳單上——不少人發現稅金明顯變重。

稅金差多少？概念試算

囤房稅是「房屋現值 × 稅率」，新制的差別在非自住稅率上修（2%～4.8%）且全國累進。概念示意：

實際金額依各戶房屋現值、所在縣市稅率而定，上表僅說明「為何會變貴」。

關鍵就是：以前靠分散縣市壓低的稅，現在全國歸戶後一次補回來。

合法節稅 3 招

第 1 招：自住戶務必設籍、達標三要件

名下若有自住需求的房子，確認無出租營業、全國 3 戶內、辦竣戶籍三要件都符合，享 1.2%（單一自住符合條件可到 1%），別讓「沒設籍」白白被當非自住。

第 2 招：空屋出租，適用較低的出租稅率

長期空置的房子會被課較高非自住稅率。依規定合法出租並誠實申報租賃所得，部分情況可適用較優惠的稅率（如社會住宅包租代管），同時還有租金收入，比空著養稅划算。

第 3 招：檢視持有結構，該處分就處分

若持有多戶、長期低度使用，把更高的持有稅算進報酬率後，可能已不划算。評估出售低效資產、或調整夫妻與成年子女間的持有配置（注意移轉本身的稅負）。

不建議的做法

• ❌ 假出租真自用、租約造假：被查到補稅加罰。
• ❌ 人頭分散持有：全國歸戶 + 實質課稅，風險高。
• ❌ 戶籍掛人頭充自住：違規且影響其他權益。

與貸款族的關聯

• 包租公／收租族：持有稅上升直接吃掉租金報酬，貸款買房收租的槓桿要重算。
• 換屋族：處分多餘房產前，先把房地合一稅、房屋稅一起試算，挑對時機。

小結

囤房稅 2.0 首度開徵，讓多屋族第一次「有感」——全國歸戶 + 累進稅率，分散持有再也躲不掉。合法節稅的核心很單純：自住戶確實設籍達標、空屋合法出租、低效資產適時處分。靠造假或人頭規避，只會招來補稅加罰，得不償失。

本文為稅制說明與合法節稅方向，不構成稅務建議；個案請諮詢專業會計師或地政士。