2023/08/20
央行打炒房全回顧：第一波到第六波信用管制，到底管了什麼？
從 2020 年底到 2023 年中，央行連續祭出六波選擇性信用管制打炒房。本文用一張時間軸回顧六波的重點、成數怎麼一波波縮、針對哪些族群，幫你看懂這輪打房的來龍去脈。
📌 本文寫於 2023 年 8 月，回顧央行第一波到第六波信用管制。後續第七波（2024/9）與 2026 年鬆綁，請見本系列較新文章。
為什麼央行要「選擇性信用管制」？
2020 年起，低利率與資金狂潮把房市推上高點，投機、囤房、養地盛行。央行的武器就是「選擇性信用管制」——不是全面升息，而是針對不動產放款限縮成數、取消寬限期，讓投機資金借不到、借不便宜，同時保護自住首購族。
從 2020 年底到 2023 年中，央行連續出手六波。以下是時間軸。
六波時間軸總覽
| 波次 | 時間 | 主要重點 |
|---|---|---|
| 第一波 | 2020/12 | 公司法人購屋、自然人第三戶、餘屋貸款成數限縮 |
| 第二波 | 2021/3 | 自然人第三戶成數再降，新增購地貸款規範 |
| 第三波 | 2021/9 | 自然人第四戶、工業區閒置土地，成數續降 |
| 第四波 | 2021/12 | 自然人第二戶（特定地區）納管、購地與餘屋更嚴 |
| 第五波 | 2022/12 | 自然人「第二戶」全國納管（最高 7 成） |
| 第六波 | 2023/6 | 特定地區第二戶降至 7 成、自然人購地與餘屋貸款再緊 |
註：各波細節以央行公告為準，上表為重點摘要。
一波波在收緊什麼？
六波下來，核心邏輯是「多屋、投機、養地者越借越少」：
- 多屋族成數下修：第二戶、第三戶、第四戶的貸款成數一路往下砍。
- 取消／限縮寬限期：讓投資客無法靠「只繳息」養房等漲。
- 法人購屋從嚴：公司名義買房被優先盯上。
- 購地與餘屋貸款：從源頭管建商與養地，並要求動工期限。
對「自住首購」的影響
好消息是：六波的箭頭主要對準多屋與投機，自住首購族（名下無房、第一戶）受到的限制相對輕。央行的政策語言一向是「抑制投機、支應無自用住宅者購屋」。
但連帶效應仍要注意：
- 銀行整體對不動產放款轉趨保守，徵信、鑑價更嚴。
- 房貸水位（銀行法 72-2 的 30% 天條）越來越緊，後續可能影響撥款速度。
給此刻購屋族的提醒
- 搞清楚你是第幾戶：成數限制依持有戶數而定，買前先確認自己屬於哪一類。
- 別賭寬限期投資：政策方向就是要堵這條路，靠寬限期養房風險高。
- 預留資金緩衝：成數被限縮，等於自備款要準備更多。
- 關注後續：六波之後，市場仍熱，央行是否再加碼（第七波）值得留意。
小結
第一波到第六波，是央行用「成數 + 寬限期」對多屋與投機族的連續圍堵。對自住首購，影響有限但仍要算好自備款。這輪打房尚未結束——市場若持續過熱，下一波隨時可能來。看懂這條時間軸，你才能判斷自己站在政策的哪一邊。
本文為政策回顧整理，不構成投資或貸款建議；管制細節以央行公告為準。